L'Express du Pacifique

Il suffit de se ballader dans les rues de certains quartiers de Vancouver pour être frappé par le nombre d’espaces commerciaux désespérément vides. Le symptôme de profondes difficultés économiques pour les commerces de la ville ? Pas vraiment. Si le contexte économique reste difficile depuis le début de la crise en 2008, cette situation est en fait surtout le résultat des montants élevés des loyers mais aussi des impôts.

Des vitres de magasins tapissées de papier blanc et parsemées des panneaux « For Lease » – une vision que Granville Street offre à plusieurs reprises dans le centre-ville. Une tendance qui touche d’autres quartiers de Vancouver comme West Broadway, East Hastings, Marpole mais aussi Granville Island, pourtant très touristique. Selon une commerçante, un ancien magasin de livres de cuisine de Granville Island est resté inoccupé pendant des mois avant d’accueillir un magasin de chaussures de luxe qui n’a tenu que six mois.

Certains quartiers pourtant résistent. C’est le cas de Mount Pleasant selon Chris Bayshaw, propriétaire de la librairie Pulpfiction Books. La majorité des habitants de Mount Pleasant y est venue justement pour vivre dans un quartier animé et doté de commerces de proximité indépendants. Ils ont donc à coeur de soutenir les commerçants du quartier. Cependant, même dans les zones les plus dynamiques, le coût élevé des loyers est un défi important pour les petits commerçants.

Des loyers exorbitants

Comme pour les appartements et les maisons, les loyers des espaces commerciaux sont très chers à Vancouver. Pour Chris Bayshaw, c’est évident que « les loyers sont anormalement élevés comparativement au reste de l’Amérique du Nord ». Et, pour lui, ce problème « est responsable de la fermeture de magasins qui marchaient pourtant bien et dont les modèles économiques était très bons ». C’est souvent lors du renouvellement du bail que les commerces ferment, le propriétaire demandant une hausse importante du loyer. D’ailleurs, Sandra Light, qui travaille pour Small Business BC, estime que le coût du loyer est la principale source de faillite des commerces.

L’étude réalisée tous les trimestres par Cushman & Wafefield, un des plus important conseils en immobilier d’entreprise, montre clairement des hausses de loyer importantes entre 2008 et 2011 dans certaines parties de la ville. Par exemple, au deuxième trimestre de 2008, la moyenne haute des loyers pour la zone Granville/Centre-ville était de 80 $ le pied carré. Trois ans plus tard, elle est de 100 $, soit une hausse de 25 %. Le quartier de Point Grey enregistre lui une augmentation de plus de 40 % des loyers qui se situent entre 30 et 50 $ du pied carré en 2011 contre 20 à 35 $ en 2008.

Lorsqu’on interroge des commerçants, plusieurs d’entre eux avancent les Jeux olympiques pour expliquer l’appétit grandissant de certains propriétaires. Ces derniers sont également amenés à augmenter les loyers car ils font des rénovations dans le bâtiment ou alors le rasent pour construire des immeubles résidentiels qui abritent des magasins au rez-dechaussée. Ces locaux sont alors plus fonctionnels mais également plus chers car neufs.

Une politique municipale défavorable

Le coût locatif des commerces de Vancouver ne comprend pas uniquement le loyer. Les impôts prélevés par la ville de Vancouver font eux aussi grimper la facture pour des commerçants qui ne se sentent pas suffisamment soutenus par la municipalité. Un sentiment que Chis Bayshaw partage : « La ville de Vancouver ne fait pas grand chose pour aider les commerçants ».

La politique de la ville visant à décourager l’usage de la voiture fait également grincer des dents. Dans un contexte économique déjà tendu où les clients surveillent de près leurs dépenses, et alors que les impôts et les loyers sont exorbitants, les difficultés de circulation ne font qu’aggraver la situation. La réorganisation des bus sur South Granville suite à la construction de la Canada Line a provoqué une baisse de fréquentation dans ce quartier.

Pour Monique Poncelet, propriétaire de la chocolaterie Daniel Le Chocolat Belge, qui possède un magasin à South Granville, « la dynamique [dans ce quartier] a changé depuis la modification des trajets de bus. Des clients qui pouvaient venir directement de Richmond en bus doivent désormais faire plusieurs changements dans leur itinéraire pour venir faire leurs courses à South Granville ». Une situation problématique alors que « déjà les loyers et les taxes sont très élevés ».

Suite à la mobilisation de commerçants et entreprises, notamment à travers la Vancouver Fair Tax Coalition, des efforts ont été faits du côté de la ville. Mais des organisations, comme l’Association des biens immobiliers du Canada, dénoncent le fait que les entreprises vancouvéroises doivent payer beaucoup plus d’impôts que les résidents. En 2010, les taxes sur les espaces commerciaux étaient 4,42 fois plus importants que celles imposées sur les résidences. Ce ratio est le plus important du Canada. En 1984, au moment où la question de la taxation est passée de la responsabilité du gouvernement provincial à celle de la municipalité, ce ratio était de 2,5.

La Vancouver Fair Tax Coalition (VFTC) oeuvre depuis plusieurs années à rendre plus équitable la taxation des entreprises à Vancouver. Pour cette organisation, taxer les commerces sur la valeur du bâtiment qu’ils occupent est injuste car la plupart d’entre eux ne sont que locataires. Paul Sullivan, membre de VFTC, considère que les commerçants devraient être imposés selon leur degré de consommation de services municipaux. Reste à voir si l’équipe municipale qui sera mise en place suite aux prochaines élections y sera sensible. Susan Anton, candidate à la mairie pour le parti Non- Partisan Association, a d’ores et déjà annoncé qu’elle poursuivrait le rééquilibrage amorcé depuis quelques années qui consiste à augmenter davantage les impôts fonciers résidentiels et moins ceux que payent les entrepreneurs.